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暴跌94%,房产投机时代终结!

来源:理财返利网   日期:2017-12-30

来源:天天说钱、子木聊房、富爸爸穷爸爸


没有哪个国家,是靠房地产强国的,更没有哪个国家是依靠楼市复兴的,这一点中国已经有非常清醒的认识。


所以本轮楼市调控,超乎了所有房产专家的预期,与之前历次调控也都不一样。政府一而再再而三的加强调控,没有半点放松的迹象,就是想彻底改变房地产绑架经济的现状,让国民的关注点回归实体经济,让房子回归居住本性。


在空前强烈、步步紧逼的调控环境中,主要依靠北京外溢需求的环京楼市遭遇滑铁卢,之后一蹶不振,成为了本轮调控房价、成交量下跌最惨的地方。


据最近安居客房产研究院通过监测政府官网数据统计显示,11月环京成交量继续维持低点,固安、香河、燕郊三地合计成交不到400套商品住宅。相比今年3月三地合计约6800余套的数量,成交量下跌超94%。


一个月400套,还不够往日的零头,几乎可以看做是零成交,这意味着环境楼市成交量已进入冬眠状态。


楼市被调控的城市不下一百座,为何环京是最惨烈的一个?原因,在本号之前分析环京楼市的文章中多次提到过,在此再做些补充。


1、环京楼市调控,是核心城市主要卫星城中最严的一个。


深圳的卫星城东莞、惠州。东莞购买首套房商业贷款首付比例不得低于30%,外地人购房需要提供连续缴纳1年社保或纳税证明;二套房,本地户籍首付比例为40%,外地人购买二套房还需提供连续缴纳2年社保或纳税的证明。这意味着非户籍人口,仍可在东莞购买两套住房。


惠州方面,未限购。


广州卫星城佛山方面,户籍人口首套房商业贷款首付比例30%,二套房首付比例40%;非户籍人口限购1套,需要提交连续缴纳1年社保或纳税证明。


上海卫星城嘉兴方面,非户籍人口限购1套,没有社保要求。户籍人口购买首套房商业贷款首付比例为30%,二套房50%;非户籍人口,首付比例50%。


南通方面,不限购,只是规定在启东购买的房屋3年内不得交易。


再来看廊坊,这个北京的卫星城。非本地户籍居民家庭限购1套住房,且需要提供连续3年社保或纳税的证明;首付比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;本地户籍购买第1套住房,首付款比例不低于30%;本地户籍第2套房,首付款比例不低于50%,包括新建商品住房和二手住房;本地户籍第3套,暂停办理商业性个人住房贷款。


综合对比后发现,廊坊限购、限贷全都有,且社保年限是最长的一个,购房门槛最高。


2、环京楼市,是主要卫星城中最依赖核心城市的。


东莞、佛山、南通、嘉兴、惠州,都有自己的产业支撑自己的经济发展,东莞、佛山、南通、珠海与温州、泉州在上世纪九十年代以后还组成了明星地级市阵容。


环京之所以是最有潜力的地方,是因为它的核心城市北京,环京楼市的需求也主要来自于北京的外溢资源,报过自住和投资。购房门槛一抬高,挡住了门外的需求,廊坊内部需求根本支撑不了自身的楼市,焉能不滑铁卢。


3、雄安新区亦是因素之一。


雄安新区的问世,更给廊坊浇了一盆冷水。雄安新区并未分流廊坊的购房需求,但雄安新区分流了北京外溢的各种宝贵资源,如产业、学校、医疗、公共交通等等。


这三个重拳,共同打垮了廊坊的楼市。


面对岌岌可危的房价,廊坊本地一些开放商开始铤而走险。本月初,就有权威媒体披露,廊坊市不少新项目都在进行“低首付”的促销,部分楼盘可20%首付“锁定房源”。同时,针对外地户口不能购房的政策,部分楼盘销售也给出“先购房再缴社保”或“花钱落户”等办法。


在这么紧要的关头,部分开放商此类行为无疑是饮鸩止渴。


廊坊楼市走到现在,是不是到了买房的好时机?我相信这是廊坊本地人最想知道的问题。我个人认为,2018年会是刚需客上车最好的时机。


1、价格利空基本见底,刚需客上车成本已是最低。


以燕郊来说,据诸葛找房统计,燕京航城单价达34000元/平方米,如今单价为19000元/平方米,下跌幅度高达44%;上上城四期达27000元/平方米,如今成交价在18000元/平方米左右,下跌幅度33%;首尔甜城MOBO公寓,单价从最高点17000元/平方米左右,目前降至13000元/平方米左右,下跌幅度24%。


燕郊楼市房价已经普跌三成,个别楼盘甚至下跌了2/3,这样的跌幅在廊坊这样的卫星城中基本见底,未来下跌空间有限。


2、2018年楼市将分化,刚需客门槛或降低。


政府打压房价的目的是什么,是为了让更多的刚需客买得起房,但当商业银行贷款利率一再上浮的时候,人们心中在怀疑。


对此,住建部部长给大家交了个底:2018年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。


2017年眉毛胡子一把抓,控制住了房价,降低了购房成本后,2018年楼市走向很明显,将给刚需客让座,让刚需客和改善型需求的上车。


可以预测,明年会针对一些严重伤害到刚需、改善性需求的政策作出调整,比如首套房贷款利率,可能会有所下调,刚需客的购房成本会下降。在房产税的制定的征收方式中,也会着重考虑到刚需和改善性需求,可能会采用人均免征面积的方式征收。


不只是廊坊,对于已经被控制住房价且利空出尽的中心城市,2018亦是刚需客购房最好时机。


对于投机性、投资性需求的炒房客来说,12月27日中央党报《学习时报》在提出未来住房制度核心理念中给了六个字:抑投机、疏投资。


乍一看还以为政府鼓励投资,事实并非如此,这里的“疏投资“”并非鼓励炒房,而是鼓励消费者去投资基于楼市的金融衍生品,文章中白纸黑字也写得明明白白,“将房地产实物的投资引向对房地产金融产品的投资,减少住房实物需求,抑制房价上涨。”


对2018年的房地产市场,现在已是众说纷纭了。


任泽平说,2018年上半年炒股,下半年买房。那么明年年底就是房价谷底,意味着横盘一年就会结束。


可能吗?


子木不这么认为。现在房价泡沫已经位居高位,一年时间绝不可能消化这么大的经济泡沫。


至于横盘时间多长,正常来讲,我感觉可以和上一个周期(3~5年)做比较。至于二三四线城市,有题材和产业的能托住现在这个房价,没题材产业的肯定会回落回去。


还有就是市场对18年中国可能加息的揣测,所有人跟风都在唱调18年中国必跟着加息,从而导致市场冷淡,房价大跌。


加息概率很低,即使是加息,中国也可以通过“定向加息”和金融监管的方式抵冲美国造成的影响。不用过分臆想房价会大跌。


所以说,无论是加息还是房产税如何唱空楼市,都难以撬动即将横盘的市场规律。


那么在这种情况下,2018年的我们应该做什么选择呢?


首先对于一线城市,刚需的话从现在就可以找盘买房。有纯投资需求的还是等等吧,等横盘期结束,那时候会有大量的信号出现,子木也会及时更文给大家。


对于二三四线城市的购房者,上面讲过看城市产业题材,有产业题材的可以考虑2018年买房,没有的就等这波房价回落回去再出手,避免高位套牢,损失资格和财富。


有人可能对“题材产业”并不是那么敏感,无法做出判断。很多粉丝也在房产研习社里留言说,“产业影响房价这个道理我知道,但我就是搞不明白哪些产业有发展。”


那么接下来分享一个更容易判断二三四线城市是否回跌的方法-价差论。


我们都知道,一个产品的价值很大的因素取决于它的新旧程度。房子也一样,新房和二手房存在正常价差,如果价差小,说明大家已经忽略产品的基本属性了,市场购买力充足。如果价差大,则说明市场购买力一般,供过于求。


由此可见,一个城市的房地产泡沫和“”新房二手房正价差”成正比,价差越大,泡沫越大,房价跌的可能性越高。


且新房是计划经济,是可控的;二手房是市场经济,不可控。这就是为什么政府限价只能限开盘价,二手房想卖多少卖多少,政府管不着。所以说,二手房市场才能真正反映出一个地方的房价水平。


那么拿二线城市杭州来讲,二手房房价为33268元/平方米,新房房价均价为25685元/平方米,二手房倒挂新房,价差为负值,无论是土地供应不足还是人口流入量较大,说明市场需求真的存在。


为什么我一直不看好重庆,因为重庆的新房和二手房正价差非常大,新房均价12000/平米,而二手房均价只有8000/平方米。为什么会造成这么大的价差?究其原因,还是因为其人口总净流入太少,且重庆产业偏重偏老,导致高端人才流出。


可能有人会说,去年重庆的GDP全国排名第6,其实我想说的是2011年的鄂尔多斯的GOP全国排名第一,全国炒房客都去炒房,但是人口流入实在太少,导致房子有价无市,无人接盘,最后沦为鬼城,房价迅速回落。


最后再说几句。


1、2018年横盘市场,多关注区域市场。例如北京,有涨价房源,有降价房源,抛售的房源也很多。


2、对于刚需族来说,现在购房,大部分都是透支了整个家庭好几年的购买力。别跟风,切记理性判断,挖掘其内部本质。


3、看房200套才能勉强算得上购房入门选手,所以不要看房几十套就说自己天下无敌,看破行情。要记住,这一行,信息弥足珍贵。


4、我在上面提到用于给长效机制铺路的政策网红(共有产权房,集体建设用地房,以及小产权的商品房),不到万不得已穷途末路,千万不要买,一辈子的事儿。


可以预见,2018年针对投机性炒房客的政策不会放松,甚至会继续加码,彻底终结以房产投机为中心的时代,让资金回归实体行业,创建一个以奋斗者为本的新时代。


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